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楼层越高公摊越大 公摊并非越小越好

2017-07-21 来源:
 
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  “公摊包含什么”“建筑面积和实用面积的区别”“公摊面积是否越小越好”……近期,有多位市民致电记者咨询有关房屋公摊面积的问题。在咨询过业内人士后,记者就房屋公摊面积的相关问题为读者进行解答。
  
  
  什么是公摊面积
  
  
  我们一般会认为,只要不是自己住宅里的面积都属于公摊面积。甚至有些人会觉得,整个小区院子的每一片土地都属于公摊面积。具体而言,公摊面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,还有公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)面积的一半。
  
  
  其中,独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房,也不得分摊到本幢房屋内。举例来说,小区物业在某一栋楼里设置了物业办公室,而该物业办公室服务的是整个小区,那么,该办公室的面积就不计算在该楼住户的房屋公摊面积里。
  
  
  高层户数一般公摊面积更大
  
  
  说到楼层越高公摊面积就越大的问题,主要还是在于公共空间的设计,和总户数关系并不大。
  
  
  以楼高低于21米的多层住宅为例,建筑设计防火规范中规定可以采用敞开楼梯间;正常多层住宅只设置一部楼梯;走廊与楼梯间合用;即便是带电梯的洋房,电梯和楼梯普遍也共用楼梯间或极小的走廊。加上总户数较少,设备井所占用的面积也较小,总的公共面积非常小。
  
  
  而12层以上的住宅,按住宅设计规范规定需要设置两部电梯,楼梯间需要设置为防烟楼梯间。鉴于可以选择一栋楼两个单元,每个单元设置一部电梯来满足对应要求,这个规范其实并不是很影响公摊面积。
  
  
  但当楼高上升至54米时,“每个单元每层的安全出口不应少于两个”的规定则直接影响到了房子的得房率。两个安全出口意味着需要设置两部楼梯,无论是两部独立的楼梯还是一组剪刀形楼梯,占用面积显然都高于一部楼梯的。
  
  
  公摊面积并非越小越好
  
  
  一般来说,公摊面积过大,势必降低房屋的性价比,那么,公摊面积是不是越小越好呢?业内人士分析,事实并非如此。公摊面积过小,即意味着配套公共设施规模的缩减,这样也会影响住宅品质。
  
  
  需要指出的是,目前国家只规定共有面积公摊系数的有关计算原则和方法,并没有规定公摊系数计算结果和大小范围。根据业内经验,普通多层住宅楼在没有地下设备用房、底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数为0.10~0.15;带电梯的小高层住宅,公摊系数为0.15~0.2;高层住宅相对更高一些,为0.2~0.25。
  
  
  公摊面积如何计算
  
  
  公摊面积的计算公式其实非常简单,简单说就是公摊系数乘以自己房屋的面积。
  
  
  那么,公摊系数是如何算出来的呢?从公式上看,公摊系数=各户总的公摊面积之和÷各户套内建筑面积之和,而总的公摊面积=各户总的建筑面积-各户总的套内面积。
  
  
  公摊面积公式看似非常简单,然而出问题最多的就是公摊系数。很多时候,购房者对于计算公摊面积所涉及的数据,如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和不得而知,因而公摊系数也就没办法有效算出。
  
  
  这就要求购房者在签订购房合同时多长一个心眼,比如让开发商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

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