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在这34个城市以外的地方买房 千万要谨慎!

2016-12-23 来源:
 
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  —这34个城市以外,买房风险非常大!—
  
  昨天看到一则统计的数据非常有意义,摘录一下:其实这组数据恰恰说明未来中国房地产市场的价值:
  
  5000亿俱乐部城市达34个  江苏最多  广东山东紧随其后
  
  2015年,全国生产总值超5000亿的城市已达34个,全国超万亿的城市共有10个,其中上海、北京超过2万亿元,在1万—2万亿之间的有8个,分别为广州、深圳、天津、重庆、苏州、武汉、成都和杭州。
  
  9000-1万亿之间的有青岛、南京。8000亿—9000亿元的有4个,分别为无锡、长沙、宁波和佛山,8000亿以下,7000亿以上有3个,分别为大连、郑州和沈阳;6000亿—7000亿元的有6个,分别为烟台、东莞、南通、泉州、唐山和济南;5000亿—6000亿元的有9个,分别为西安、哈尔滨、合肥、福州、长春、石家庄、徐州、常州和潍坊。
  
  可以说这34个城市也是未来买房风险相对最小的城市选择。
  
  —经济在分化,买房只能在这些城市选—
  
  未来中国经济的活力与火力主要体现在这34个城市,当然也并非这34个城市内肯定都可以买房,但如果要买房,最好是在这34个城市及这34个城市的辐射区内,才更安全。
  
  这34个城市其实代表了中国城市化进程最迅速的代表,这些城市人口聚集、产业聚集,除了烟台、泉州、唐山、潍坊以外,其他城市全部在修建或规划了地铁,这也体现了人口的聚集。
  
  这34个城市可以说也是过去一年土地市场交易最频繁和积极的城市,包括一二线城市为主。
  
  决定城市房价水平的主要是当地的经济产业结构,以及由此决定的收入结构。
  
  决定城市未来房地产发展的主要是人口因素。这些都是长期因素,在短期内不会发生剧烈波动。而供应量的波动,即土地和新房的供应,对楼市短期表现的影响更大。尤其是在目前的市场环境下,当购房需求随着信贷宽松而快速放大时,低库存城市表现显著优于高库存城市。
  
  从标杆房企的布局也可以看到,更集中在量跌价涨的一二线城市,以34城市为主。
  
  可以买房城市的共同特点——优质城市的共性!
  
  库存消化周期,一般认为,城市的库存消化周期在12个月左右,则库存量处于一个良性的位置,新房市场供求基本平衡。34个城市除东北个别区域外,大部分供求稳定,并没有高存量的风险。
  
  二手房市场,活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障,由于住房需求传导机制的作用,哪怕是低端二手房的需求,也有可能环环相扣地为新建商品住宅释放需求。二手房市场的体量越大,这种传导机制就越有效率。
  
  土地供求,累计购地销售比表述的是土地市场的供求关系,比值越低表示土地越紧缺。根据中原长期监测土地市场的经验判断,150%为库存警戒线,超过警戒线的城市有土地供应过剩的风险,这种风险也很容易传导到新房市场。
  
  新房市场发展程度,“人均累计新房销售面积”是我们最早提出用于描述新房市场发展程度的指标,这个指标数值上等于“1998年以来城市的累计新建住宅销售面积”与“当年常住人口数”之比。同一时间点,这个指标越高,显示该城市新房市场发展程度越高,同时未来继续提高的空间变小。
  
  城市化,常住人口的城市化率和人口流动率,上述各城市在这两项指标上趋同性比较强,除了南宁外,城市化率都已经超过60%,外来人口超过常住人口的10%,在深圳和东莞,外来人口甚至超过常住人口的75%。这两项指标越高,显示基于人口的潜在住房需求越高。
  
  最后是人口增长速度。人口数量是住房需求的最基本来源,城市的人口增长越快,住房需求,尤其是居住性需求就越大。

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