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楼市乱象!中介推高房价的“九大套路”

2017-03-31 来源:
 
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  1天之内,房价被推高180万元。


  这是一个真实的案例,发生在北京市海淀区,涉事房产为中关村区域的一套学区房。


  用“被推高”来描述房价上涨,原因在于,在房主规定看房的日期内,房地产中介共带几十拨购房者看房,连番出价,最后的结果就是上面的数字——涨价180万元。


  有人或许会说,这可能是购房者执意加价,关房地产中介什么事情?


  但是,越来越严的监管从一个侧面佐证,在房价上涨这件事上,房地产中介撇不开关系。


  每当房价开始“发疯”,房产中介就成了最忙的群体之一。他们西装革履,骑着电动车进小区、穿胡同,带领客户到处看房。


  客观地说,对促成房屋成交,满足住房需求,房产中介无疑发挥了重要作用。但我身边的朋友,不管是买房的还是卖房的,说起房产中介来都有点头疼。有人甚至直言,房产中介在一定程度上成了房价不断飙高的“帮凶”。


  这种说法有道理吗?


  在回答这个问题之前,先看看我们根据亲朋好友口述和公开报道整理的房产中介给房价“煽风点火”的九大套路吧。


  套路1


  低于市场价的房源,许多是假的


  眼看房价像坐火箭一样往上蹿,很多人茶余饭后都在刷各种买房软件。有时,突然刷到一个“性价比超高”的房源,一些购房者会激动得手抖。


  天啊!这套房子的装修、户型、小区环境都那么好,看上去比同样面积的房子大很多,而且价格也比同小区低一大截,难道这是专门为我准备的房子吗?没错,是专门为你准备的……陷阱!


  事实上,看上去面积大是因为中介挂的图片本身就是假的。如果你联系中介,很有可能会被告知——“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧,有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的,我带您看看”……


  天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源,剩下那1%,根本不等你在买房软件上看到,就被秒了。


  套路2


  为赚更多中介费,怂恿卖家标高价


  挂牌价低于市场的房源有猫腻,那么,挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱?其实,这些高价房背后一般也有中介在捣乱。


  很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿,中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万,你要卖就挂550万,就算被人砍价,最后至少也能530万成交,轻轻松松多挣30万。”


  类似的说法,看似在为卖房者谋利益,实际上是给中介自己谋好处。以某中介公司为例,他们一般按照实际成交金额收取2.7%的中介费(包括2.2%的居间代理费、0.5%的保障服务费)。如果成功怂恿卖家提价50万元,就能多收1.3万元中介费。


  套路3


  利用“店海战术”,垄断房源


  之前看房期间认识的一个资深中介表示,他可能要跳槽到另一家中介公司B了,因为他所在的公司A能拿到的房源越来越少了,买房者都在B公司上看房源。那么,B公司是如何垄断房源的?


  高价!高价!还是高价!高价对于卖家有利,也能让中介公司吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域,这一手段是有效的,对买家也是够狠。


  有一个朋友表示,她在换房时曾通过一家房产中介看中了一套房子,已经跟业主达成口头协议。但在即将签约之时,却被B公司的中介给“撬”了,只因他们向业主承诺能卖更高。


  还有一些中介与业主签独家委托,承诺在一定时间(比如一个月内)高价格卖出,并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力,于是愿意将房子独家委托。这种中介独家全代理的形式,很容易形成中介垄断。


  套路4


  “0佣金”噱头,未必真便宜


  某些公司佣金虽然降低,但是房价却抬高了不少,羊毛始终出在羊身上。对此,媒体曾公开质疑某中介公司“同房不同价”的问题,就是同一套房子,C公司给出的价格要高于传统中介。


  据一位中介透露,他没有底薪,只拿提成,成交一单收取10%的提成,一个月工资过万,属于业绩很好的。而C公司的工资构成是高底薪+低提成,其在网上发布的招聘信息显示,无责底薪6000元。


  对于房产经纪人来说,这是很诱人的。至于低提成对于老业务员来说完全不是问题,甚至我可以只要它的底薪,不要提成,但可以保证我在这家公司保持很好的收入。


  对此,知乎网友的一篇吐槽贴印证了中介的自信。该网友称其在C公司看好房,交完定金之后,被经纪人告知“签约的房子刚上,还没有录入系统。”


  “那怎么办?”“就说房子约过看过了,不满意没成交呗。”那么问题来了,房子没有录入系统,佣金哪去了?自然是进了中介的私人腰包。


  套路5


  两份合同房价不一,玩转买家卖家


  赵先生是一名拆迁户,他原计划拿到补偿款后,自己再补一点钱,在市区重新购买一套房子来居住。随后,赵先生某中介机构了解房源信息。


  “我看中了一套两房一厅的二手房,房子各方面都比较符合我的要求,所以我就让中介人员帮忙与卖家联系,商谈价格。”赵先生说,看完房后,他便与中介人员签订了《续交委托代售合同》。


  次日,该中介机构的工作人员告知赵先生,中介已与卖家谈好了,交易成功后,赵先生需支付房款的2%作为中介费。赵先生觉得,这个价钱在自己的预算范围内,遂于当天就与该中介公司签订了一份购房合同。


  在接下来的几天时间内,赵先生先后向该中介机构交付了1万元订金和所需首付款。但是,赵先生与卖家聊起房子交易价格一事时才发现,在他与该中介机构签合同之前,中介人员就已私下与卖方加价签订了的买卖合同。


  赵先生感觉自己被该中介机构“欺骗”了,因此他来到该中介机构与工作人员“理论”。


  “他们当时解释,这1万元是卖方欠他们的。后来我向卖方求证这件事情,卖方表示并无此事。退一步说,即使这1万元真是卖方欠他们的,也不能用我的钱来填这个坑。”回想起这次交易,赵先生感觉很气愤。


  套路6


  “速销房”的秘密


  某些中介公司在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价,而这是传闻中“不能说的秘密”。


  比如,在将卖房者的房产以780万挂牌后,会根据自己的经验联系卖家,与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出,但多余的销售额需要双方按照一定比例分配(一般是各占50%)。


  对于价格明显低于市场价的房源,也会集团采购提前支付房价给予卖房者,然而并不过户,之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。


  有朋友亲历的就是,看中一套,但觉得价格虚高,远高于小区近期成交价,中介告知朋友没有讲价空间了。但回头在别的网站一搜,同样的房子挂价就便宜几十万。


  朋友去问中介,被告知别人的那是假房源。但事实上朋友已经和另外中介去看了,价格的确便宜。


  套路7


  费外收费


  一些中介机构收费标准不透明,普遍收取“贷款服务费”,但如直接在银行办理贷款并无此费用。


  一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟,过户前恶意提高服务费。


  此外,一些中介机构还利用市场垄断地位,联手提高中介费。


  套路8


  散播谣言


  一些中介机构甚至通过传播政策谣言,鼓动购房者“迅速出手”。


  一些中介机构会不定时在某个节点散播“政策传言”,声称将出台新政策,鼓动大家赶紧买房过户。


  有网友戏称,政府出台的任何新政、利好,都有可能成为中介炒作的理由。


  套路9


  鼓动买房“假离婚”


  部分中介机构为促成交易,还诱导购房者办理“假离婚”,以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。


  天津市一位民政工作人员表示,从2016年至今,天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%,“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。


  有的房地产中介甚至利用民政局婚姻信息不与房管局联网的现状,替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局,并收取数百元的“工本费”。


  延伸:中介是这样把房价抬上去的…


  囤房关键在把控时间差


  “最近这么调控,房价有松动吗?”


  对于这个问题,一名房地产中介通过微信如此回复刘芳:


  “短时间没有。”


  “还是缺房?”


  “能买的人减少了,可买房的人还是远远大于再收房源数量。开始博弈了。”


  以上对话是房地产中介给刘芳所发信息的部分内容,每一句话都在暗示刘芳,房价还要涨,而且有钱也不一定能买到。


  在北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,一般老百姓买房就是买涨不买跌,预期很重要,所以房地产中介就是希望营造房价继续上涨的氛围,以此促进成交。


  这样的评价,在北京市民张启明的购房过程中得到了些许印证。


  “房地产中介完全倒向卖家,以满足卖家对高房价的要求。”张启明说,卖家预期高是正常的心理,“但令我愤怒的是,房地产中介倾倒性地帮着卖家,抑制了市场公平公正的交易”。


  对于“倾倒性”的形容,张启明是这样解释的:“卖家的定价基础一般是市场里上一套房屋的成交价格,且价格一般会比上一套同户型均价要高。我接触的房地产中介为了促成购房者接受卖家提出的价格,会用自己内部的一些‘僵尸房’去提价,让购房者认为市场预期又涨了。所谓‘僵尸房’,是指那些挂在网上1年以上,永远不成交、价格永远跟着市场涨的房屋,这些房屋多来自房地产中介手里的出租房。”


  根据张启明的说法,房地产中介在利用“僵尸房”抬价的同时,还会囤房,制造供给紧张的氛围。“房地产中介不会在同一时间将所有要出售的房屋挂到网上,而是卖出一套再挂下一套在网上。所以,在同一时段,购房者无法获得对称的市场信息,会误认为该时段只有一家在卖房,几名购房者都在争着买这一套。在这种气氛下,房屋的价格自然任由卖方定,而且这种人为造成的稀缺加速了房屋成交时间”。


  不过,张启明坦承,关于房地产中介囤房的分析,来自他个人的观察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我与房地产中介接触了3个多月,其间都是一套房屋刚完成交易手续,几乎就在完成交易的下一秒,房地产中介会挂出下一套房子,这3个多月时间里一直都是这样”。


  不过,这真的不具有普遍性吗?北京市民曹高杰的卖房经历作了否定回答。


  2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦庄地区的一套房屋。然而,在挂出房屋后的一个月时间里,几乎没有人来看房。在曹高杰看来,这套房屋地理位置不错、房屋装修也还行、售价也不算高,这些因素叠加,应该有不少人来看房,但现实让曹高杰心里开始打鼓。


  为了打探市场虚实,曹高杰以购房者的名义致电房地产中介,询问他挂出房屋的情况,竟得到了“房主已出售”的答案。


  “为何说我的房子卖了,房地产中介难道有钱不赚?”曹高杰有些摸不清“门道”。


  在咨询业内人士后,曹高杰才“茅塞顿开”——原来,房地产中介在营造“奇货可居”的市场。


  “其实,很多房地产中介都会把房屋压在手里,然后再一套一套地‘消化’这些房屋,以作为抬高房价的一种手段。”北京房产律师王树德在接受记者采访时说。


  连蒙带哄只是“小手段”


  在张启明看来,北京市一些地段的房价完全脱离政府的调控,一个劲地往上蹿,其原因就是房地产中介的种种行为。“房地产中介凭着自己在市场上强大的影响力,刻意制造出供需失衡的状态,让房源在购房者面前表现为极度稀缺,以达到快速成交的目的”。


  “房地产中介无法左右大的涨跌周期,但在上涨周期中的催化作用还是有的。”作为从业者,北京市丰台区马家堡地区一家房产中介机构的门店店长李庆对记者说,房地产中介主要靠佣金赚钱,现在逐渐开发出来的理财产品也是在有成交的基础上才能赚钱,“因此,成交是房地产中介最主要的目的”。


  “同样是成交,高价肯定比低价更好。中介费是按比率算的,比如中介费2.7%,尽管手续流程都一样,但成交价1000万元房屋的中介费就是27万元,而成交价100万元房屋的中介费就只有2.7万元,你说做哪单划算。”李庆说,对于卖家,房地产中介比较爱签“独家”和“速销房”,“市价500万元的房子,约定一个月内以520万元卖出,不行就赔几千元,卖家横竖都是赚,当然愿意。有房源就有底气,尤其是在上涨周期,购房者几乎没有议价能力。所以,对购房者来说,房地产中介就是制造恐慌氛围,促成交易。


  对于各种连蒙带哄的手段,大家估计屡见不鲜。此外,近些年来,房地产中介还开始提供金融方案,甚至有零首付买房的可能,帮助弄一些虚假材料(比如收入证明),这也是帮助了相当一部分没有购房能力的人购房,但现在被监管部门敲打后,这种行为也就少了一些”。


  对于房地产中介哄抬房价的手段,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时说,还有一些房地产中介随意提高房源价格,或者怂恿客户故意虚报(报高或者报低——记者注)价格,不按照实际的二手房评估价来交易。


  “比如这个房子本来是卖200万元的,房地产中介会对卖家说,现在行情这么好,就卖220万元吧。其实,卖家也不是很了解行情,在房地产中介的鼓动下,就这么进行交易了。实际上,对于抬高的20万元,房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。


  北京市民孙颖,就因为房地产中介的上述手段而多付出了20万元。


  孙颖买房时,原本已经通过房地产中介以600万元的价格定下了一套学区房,且已经签订买卖合同。但是,另外一家房地产中介公司的工作人员给卖家打电话,称这套房可以卖到700多万元,有客户愿意付全款购买,问卖家是否考虑换家中介出售。


  这样的电话,直接导致卖家想要违约。最终,孙颖与卖家协商,在原价的基础上加了一些钱。


  此外,严跃进向记者介绍说,还有一种情况就是,“比如拿一套二手房去抵押贷款,如果房屋价格是200万元,贷款给贷四分之三的话,就是150万元,这时候房地产中介很可能会怂恿卖家把价格虚高,假如做到240万元,那么同比例四分之三就可以贷款180万元,就会多贷一些款项,这种情况也是存在的。还有变相提供各类资金来帮助买家回避首付比例,或者在首付贷款等方面提供一些违规的做法,就是购房者买房缺钱,房地产中介帮忙贷款用在首付上,就是为了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以贷款,这是违规的行为”。

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